Как выбирать подрядчика на строительство дома?

Тщательный «отсев» подрядчиков строительства снижает риск потери денег и головной боли от переделки дома. Как выбрать подрядчика на строительство дома?

Список требований к будущему дому

Разумные люди продумывают функции дома до общения с агентом подрядчика. Решают, для чего он строится: для продажи, постоянного проживания или дачного отдыха. От функций зависит площадь, архитектурные, планировочные нюансы.

Собственники анализируют и выбирают:

• место для строительной площадки;
• параметры строения;
• близость инженерных коммуникаций;
• удаленность транспортных узлов;
• инфраструктуру района, социальные объекты;
• благоустройство территории участка.

Если уточняющие характеристики объекта определены, легче будет выбрать проект. Разрабатывать такой документ сложно, поэтому придется подумать, где заказать проект загородного дома. Если хозяин выберет грамотного проектировщика, то получит желаемый дом за минимально возможные деньги.

Не стоит жалеть средства на геологические изыскания. Это страховка от проседания, обрушения, подтопления, трещин в фундаменте и стенах. Зная свойства грунта, можно сэкономить на фундаменте.

Знакомство с сайтом компании-застройщика: на что обратить внимание

На официальном сайте содержится основная информация о застройщике.

Надежная строительная компания размещает на сайте следующие данные:

• год основания организации, адрес офиса, контактные данные (стационарный номер телефона), сертификаты, награды;
• портфолио с объектами, сданными в эксплуатацию;
• отзывы от реальных клиентов;
• описание технологий строительства;
• опыт не менее 3–5 лет.

Мелкие подрядчики выполняют заказы узкой специализации. Крупные компании имеют большой штат, оказывают услуги под ключ. Что значит под ключ в строительстве? Это разработка полного проекта, выполнение всех строительных этапов, сдача полностью готового для проживания объекта.

Как еще проверить подрядчика до визита в офис? Найти на сайте реквизиты и номер расчетного счета. Если подрядчик — группа компаний или холдинг, а в реквизитах ООО или ИП, то это может быть посредник. Он возьмется за работу с большой переплатой.

На сайте ФНС можно проверить ИНН застройщика, заказать выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП. На сайте «Вестник госрегистрации» узнать, не проводит ли организация реорганизацию или процедуру банкротства. На сайте «Электронное правосудие» и ФССП получить информацию о судебных делах, долгах по исполнительным листам.

Признаки добросовестного застройщика

Серьезный застройщик имеет спецтехнику, опытных мастеров, инструменты, материалы. Поэтому он может построить дом под ключ.

Подрядчик должен:

• показать полный пакет документов;
• иметь хорошее портфолио, быть готовым провести «экскурсию» по строящимся объектам, показать видеоотчеты со строек;
• иметь большой штат, а не нанимать субподрядчиков;
• не брать большую или 100% предоплату, только аванс, окончательную оплату принимать после завершения конкретного этапа работ;
• давать реальную гарантию (обычно не менее 5 лет) на все выполненные работы, произведенные материалы;
• быть открытым для обратной связи, быстро отвечать на звонки, разрешать клиенту контролировать процессы на стройплощадке;
• соблюдать технологии строительства, знать стандарты;
• поддерживать порядок на стройплощадке, не создавать простои, спешку.

Посещение офиса компании: о чем спросить менеджера

К моменту посещения офиса заказчик решает, какие стройматериалы нужны для строительства дома. Стоит изучить свойства этих материалов. Ведь человека, владеющего информацией, сложнее обмануть. На встрече смело задавать как можно больше вопросов. Это покажет, насколько компетентны менеджеры.

В офисе желательно обсудить следующие темы:

1. Можно ли посмотреть строящиеся дома? Лучше, если сами предложат, назовут адреса.
2. Какие бригады строят дома? Лучше, если штатные сотрудники.
3. Есть ли в штате архитекторы, конструкторы, инженеры, проектировщики или проектный отдел? Полный штат специалистов показывает готовность работать, большой объем заказов.
4. Есть ли разница между условиями, прописанными на сайте, и тем, что предлагает менеджер? К серьезным расхождениям надо отнестись критически.
5. Какова примерная сумма по смете? Проектировщик может назвать приблизительную цену. Точный расчет будет в проекте дома.
6. Можно ли посмотреть готовые проекты с итоговыми ценами? Иногда застройщики дают на выбор несколько своих проектов, оформляют проект бесплатно при заказе дома под ключ. К проекту прикладывают график, спецификацию с фиксированными ценами на материалы и работы.

Стоит оценить состояние офиса, техническую оснащенность, количество сотрудников, их занятость. Персонал должен быть вежлив, серьезно прислушиваться к пожеланиям.

Изучение договора на строительство

Перед тем как выбрать строительную компанию, стоит изучить бланки договоров или отдать их юристу. При подписании к договору прикладывают проектно-сметную документацию на полный цикл работ, графики, технические условия.

Строительный договор должен содержать:

• сроки начала и завершения каждого этапа;
• подробное указание количества стройматериалов;
• описание объема монтажных, строительных работ, данные о применяемых конструкциях;
• описание технологий, ресурсной базы;
• пункты о рисках;
• гарантии — не менее 5 лет, отдельно на несущие конструкции объекта и остальные составляющие;
• штрафные санкции за нарушение сроков.

Обязательный раздел договора — внесение аванса, окончательного платежа. Размер аванса зависит от масштабов стройки. Можно прописать поэтапную оплату. Ряд подрядчиков оформляют несколько договоров, например, отдельно на фундамент, коробку, монтаж коммуникаций, отделку. Могут предложить составить акт приема-передачи стройплощадки. После подписания акта за все, что происходит на стройке, отвечает строительная фирма.

Контроль в ходе строительства

Главный строительный совет: чем внимательнее хозяин следит за стройкой на первых этапах, тем меньше придется переделывать. Если застройщик разрешает, надо присутствовать на стройплощадке лично или нанять инженера по технадзору. Если подрядчик не допускает этого, потребовать поэтапное выполнение работ и приглашать на каждую приемку специалиста.

Надежные строительные компании имеют внутренний контроль качества. Стоит спросить у менеджеров, как он организуется, кто отвечает за проверки. Самый эффективный контроль — многоступенчатый. Он проводится на разных уровнях прорабами, инженерами, группой внутреннего технадзора.

Застройщик «Уютный Дом-13» осуществляет строительство загородных домов под ключ. Компания проектирует, строит частные дома, коттеджи, бани более 10 лет. Работы выполняют штатные бригады, инженеры, архитекторы, проектировщики. На каждый объект дается гарантия.